El recién nacido Real Decreto Ley 21/2018, de
14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no
soluciona el problema del alquiler para vivienda habitual en España.
Me cuentan que en
ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y San Sebastián los precios
de los alquileres están por las nubes. Menuda novedad. Por el contrario,
ciudades como Zamora, Cáceres, Ávila, Lugo o Jaén pueden presumir de ocupar, en
este punto, el farolillo rojo. Por otro lado, el número de procedimientos
judiciales por desahucios por impago de rentas de alquiler tampoco decrece.
Dos, fundamentalmente,
han sido las últimas ocurrencias legales para paliar en nuestro país el problema
de la escasa oferta de viviendas para alquilar y de sus elevados precios. Nos
referimos, claro está, al alquiler de vivienda habitual, no al alquiler vacacional.
El actual gobierno ha decidido volver al régimen legal anterior a 2013 en lo que
a la duración mínima de los alquileres
de vivienda se refiere; Para ello, se modifica el artículo nueve de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994, de manera que siempre que el plazo pactado
por las dos partes sea inferior a cinco años, el inquilino, si así lo desea,
tiene la facultad de mantener vigente su contrato de arrendamiento durante ese
plazo, que se eleva hasta los siete años de duración si el propietario de la
vivienda es una persona jurídica, por ejemplo, una sociedad limitada (también
se han limitado las cuantías de las fianzas exigibles). Y además, se introduce un
nuevo apartado en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone
que: “en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la
posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la
posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que
puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la
Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha
situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la
Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las
medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo
de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los
Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una
persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se
alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos
supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de
identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano”.
Concluirán conmigo, que ampliar
el plazo obligatorio de duración en los contratos de arrendamiento de vivienda
podrá dotar al inquilino de una mayor tranquilidad desde el punto de vista de
la estabilidad, pero la medida en nada incidirá en el aumento de la oferta de
pisos de alquiler o en la relajación de sus precios (ni siquiera la variación
en el IPC al que se referencia la mayor parte de las revisiones da tregua tras
algunos años sin revisiones al alza de las rentas), que constituyen las dos
cuestiones nucleares que han puesto sobre la mesa los distintos operadores que
intervienen en el mercado del alquiler inmobiliario; La experiencia nos dice
que ni propietarios ni inquilinos están excesivamente preocupados por la mayor
o menor duración obligatoria del arriendo, –la estabilidad en el arrendamiento
es una nota característica en la negociación de los alquileres comerciales-, siendo
los aspectos referidos al importe de la renta, la cuantía de la fianza y las
posibles penalizaciones por incumplimiento de los plazos las principales
preocupaciones de los inquilinos, y la agilidad de los procesos judiciales y
las fianzas y otras garantías adicionales exigibles, el plato fuerte para los
propietarios.
No se puede abordar un
problema social tan complejo con medidas como las aprobadas, tan ineficaces
como ajenas a la cuestión; Tampoco parece que la anunciada Ley de la vivienda
vaya bien encaminada: penalizar económicamente a los titulares de viviendas
vacías constituye una intromisión ilegítima en la propiedad privada y en la
libertad de uso de los bienes propios; Tener una vivienda vacía no siempre es
el resultado de la pura voluntad del propietario. Pretender regular e
intervenir en el mercado de los precios del alquiler dejando en manos de los
Ayuntamientos la posibilidad de limitar los precios en las zonas “tensionadas”
es otra de las ocurrencias que planea en las mentes de algunas de Sus Señorías
(es una de las demandas de la formación de Unidos Podemos al Ejecutivo
socialista para apoyar los Presupuestos Generales del Estado del ya iniciado
2019); No podemos negar que la medida es como querer poner puertas al campo y
pretender intervenir en un mercado que se regula por si mismo a través de la
ley de la oferta y de la demanda.
Al Ejecutivo se le ha ido mucho la mano legislando en caliente tras el
desgraciado desenlace en un desahucio que acabó con el inquilino lanzándose por
una ventana. ¿Alguien puede creer que la sola posibilidad de la paralización y ralentización de un
proceso de desahucio por impago de rentas involucrando a los servicios sociales
de Ayuntamientos o Comunidades Autónomas alentará a los propietarios de
viviendas a alquilarlas? ¿Alguien puede creer que limitando las garantías
exigibles al inquilino para garantizar el pago de las rentas alentará a los
propietarios de viviendas a alquilarlas? ¿Resulta lícito o razonable que los
gobiernos pretendan intervenir limitando los precios máximos de los alquileres?
La respuesta es NO a TODO. Los propietarios necesitan protección y seguridad
para decidir alquilar las viviendas; Los procesos de desahucio permiten la recuperación
de la posesión de la vivienda, sí, pero han de ser ágiles; ¿Para cuando la
creación de juzgados especializados en la materia? Se ha de ser muy cauteloso a la hora de
ofrecer a los inquilinos resguardos legales que no siempre responden a una situación
de necesidad y, por tanto, legítima. ¿Quién controlará la agilidad en la
actuación de los servicios sociales y su
coordinación con los órganos judiciales? Las estadísticas nos dicen que pocos
son los que logran el recobro de las rentas debidas o la reparación de los
daños. Si, además, los procesos judiciales se ralentizan aún más y si se
limitan las garantías de cobro exigibles a los inquilinos los propietarios se
mostrarán más reacios, aún, al alquiler, especialmente en las grandes urbes en
las que es habitual la exigencia de avales bancarios cuantiosos.
El problema es
plurifactorial, no ideológico, además de no generalizable para todo el
territorio nacional: factores como la densidad de población, la renta per
capita, la concentración o la dispersión en la titularidad de los inmuebles, la
cantidad de suelo disponible, la escasa iniciativa pública en la promoción de
viviendas de alquiler en comparación con otros países de nuestro entorno y la deficiente
gestión y control de la Administración sobre los inmuebles de promoción pública
son factores todos ellos que inciden en el correcto desarrollo del mercado
inmobiliario y ello de modo diferente en según qué territorios.
Me despido, como siempre,
alentando al legislador para que permita que el mercado inmobiliario del
alquiler de vivienda habitual se regule por si mismo, pidiendo más protección y
autonomía para los propietarios y lejos de cualquier forma de intervencionismo
público, y a los poderes públicos un incremento considerable de la promoción
pública en viviendas de alquiler y una gestión eficaz y responsable. El
maquillaje, sólo para salir más guapos en la foto.
ANA GARCIA RIOBOO.-